¿Por qué suben los precios de las viviendas?

(Diario16, 15 de junio de 2013)

Desde hace varios meses, hemos comentado acerca del boom inmobiliario y las causas del crecimiento de los precios de las casas y departamentos. ¿Por qué los precios suben 20% por año? ¿Estamos ante una situación insostenible? ¿O el crecimiento de precios se debe a factores que estarán presentes por muchos años más?

Algunos funcionarios públicos mencionan que la causa del crecimiento de los precios es que existe un gran número de familias sin acceso a vivienda. De esta manera, el crecimiento de los precios respondería a lo que llaman una “demanda insatisfecha”.

Sin duda, existe un gran número de familias que no son propietarias de viviendas, pero ello no significa que constituyan parte de lo que los economistas llamamos “demanda insatisfecha”. En la ciencia económica, el término “demanda” se utiliza solamente para referirse a quienes tienen el dinero para comprar un producto y están dispuestas a comprarlo. Existe pues demanda no solo porque haya pocas familias propietarias, sino además porque ahora tienen el dinero para comprar una vivienda. De hecho, en los últimos años, un gran número de personas ha accedido a alguna manera de obtener dinero para comprar viviendas.

¿Por qué las familias tendrían ahora dinero y antes no? La respuesta es clara: porque ahora tienen acceso al crédito. En los últimos años, los precios han crecido debido en parte al mayor acceso al crédito hipotecario. Hoy en días, las familias pueden acceder a líneas de crédito en soles y en dólares a varios años, algo casi impensable hace 30 años. Como consecuencia del acceso al crédito, más familias se han endeudado y han podido demandar viviendas. Esas personas forman parte de la demanda no solo porque no tienen vivienda, sino además porque tienen acceso al crédito.

¿Pero por qué muchas familias tienen acceso al crédito ahora? ¿Por qué no lo tenían antes? Una razón es que la economía peruana ha reducido sus niveles de riesgo. Las políticas son más estables que hace 20 años, y existe más confianza para invertir en el país. No es esta, sin embargo, la única explicación a la expansión del crédito. La abundancia de liquidez en los mercados financieros internacionales —como consecuencia de la política monetaria de la Reserva Federal de los Estados Unidos— ha permitido a los bancos peruanos a acceder a líneas de financiamiento relativamente baratas, lo cual a su vez les ha permitido prestar más recursos a las familias peruanas.

La abundante liquidez, sin embargo, no es un factor sostenible en el tiempo. Eventualmente, la Reserva Federal puede modificar sus políticas, lo que llevará a que un motor del crecimiento fuerte de la demanda de viviendas desaparezca. Con esto no queremos decir que el Banco Central de Reserva del Perú deba inyectar más liquidez para que los precios sigan subiendo: la abundante liquidez genera una serie de problemas que ya hemos discutido en esta columna semanas atrás.

Sin embargo, sí debemos mencionar que dado que la Reserva Federal probablemente modificará sus políticas, eventualmente los precios de las viviendas dejarán de crecer a 20% por año. Esto no significa que los precios necesariamente caerán. En realidad, muchas cosas pueden suceder. Sin duda, una posibilidad es que los precios caigan. Pero existen otros posibles resultados: es posible que los precios sigan creciendo a este ritmo solo por un tiempo, y que luego crezcan a menor ritmo; o que los precios se estanquen en un determinado nivel.

A estas alturas, es muy difícil predecir qué es lo que sucederá con los precios de las viviendas. Sin embargo, a menos que la Reserva Federal mantenga una política expansiva en los siguientes años, nos parece muy difícil que los precios sigan creciendo a razón de 20% por año por muchos años más.