Crecimiento de la masa de dinero y burbujas hipotecarias
(Gestión, 19 de diciembre de 2012)
Una
de las preguntas más recurrentes entre los analistas económicos es si existe
una burbuja en el mercado hipotecario. ¿Es el crecimiento de precios de las
viviendas sostenible o es más bien temporal? ¿Enfrentaremos pronto una fuerte
caída de dichos precios?
Cuando
hablamos de una burbuja hipotecaria, nos
referimos al crecimiento insostenible de los precios de las viviendas, ocasionado
por el crecimiento también insostenible del crédito hipotecario. Las burbujas
hipotecarias se generan por el fuerte crecimiento de la masa de dinero. Cuando
las entidades monetarias inyectan una gran cantidad de dinero en la economía,
producen una reducción artificial de la tasa de interés que lleva a que determinados
proyectos (por ejemplo, conceder préstamos hipotecarios con alto riesgo) sean “rentables”.
Este
crecimiento de la cantidad de dinero producirá entonces un crecimiento temporal
de la demanda por viviendas. Se producirá una burbuja, es decir, un crecimiento
de los precios motivados sobre todo por la masa monetaria.
Es
cierto que el BCR ha mantenido una política monetaria responsable. Sin embargo,
distinto ha sido el comportamiento de la Reserva Federal (Fed). La Fed ha
inyectado una gran cantidad de dólares en la economía norteamericana, capitales
que han invadido las economías de todos los países, incluido el Perú. Esta
masiva llegada de capitales del extranjero ha sido probablemente una fuente
importante de crecimiento del crédito que experimentamos.
Uno
de los argumentos que se expone para fundamentar la inexistencia de una burbuja
es que la mayor parte de las personas que adquieren viviendas las compran para
habitarlas, no para especular con el precio. Un segundo argumento es que los
precios en otros países son mucho más altos que en Lima. Existiría, por lo tanto, margen para que los
precios crezcan.
Ambos
argumentos no son válidos para fundamentar la inexistencia de una burbuja. Que
haya muchas familias sin vivienda no significa que la demanda por viviendas se
mantenga en el tiempo. Si esas personas están accediendo al crédito gracias al
gran influjo de capitales del exterior, entonces por más necesidad de viviendas
que tengan, el crecimiento del crédito será insostenible. Por otro lado, si la
burbuja es mundial, entonces de nada vale compararnos con otros países de la
región. Que los precios en otras ciudades suban tanto como en Lima se debería a
que en esas ciudades también han llegado grandes capitales del exterior.
En
realidad, lo más probable es que sí estemos experimentando un crecimiento artificial
de los precios, como consecuencia de la política monetaria expansiva de la Fed.
A menos que el BCR haya sido capaz de contrarrestar los efectos de esa
liquidez, el crecimiento de los precios de las viviendas no será sostenible.